(영남외국어대학 겸임교수)
각 토지소유자는 기존의 토지를 위치·면적·이용상황 등을 고려하여 결정된 새로운 토지를 배분받게 된다. 이 방식에 있어서 토지소유자들은 소유권을 상실하지는 않지만 기존의 토지에 대한 권리는 상실하게 되고 새로운 토지에 대한 권리를 취득하게 된다. 이 과정에서 가장 중요한 것은 새로운 토지에 대한 권리의 분배문제이다. 새로운 토지에 대한 권리분배는 토지소유자들의 이해가 첨예하게 걸려 있으므로 합리적으로 실시할 것이 요구된다.
토지의 배분에 관한 것이 환지계획 및 환지예정지제도이다. 환지계획은 도시개발서업(토지구획정리사업)이 완성되었을 때에 토지소유자들에게 기존의 토지 대신 새로운 토지를 배분하는 것에 관한 계획이다. 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식으로 시행하려면 환지계획을 작성하여야 한다. 환지계획에 의하지 않은 환지처분은 무효가 된다. 환지계획에는 환지설계. 필지별로 된 환지명세, 필지별과 권리별로 된 청산대상 토지명세, 체비지 또는 보유지의 명세, 환지예정지도(축척 : 1/1,200) 및 환지설계도(축척 : 1/500)를 포함하여야 한다.
환지계획은 종전의 토지와 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다(법 제28조 제2항). 환지방식이 적용되는 도시개발구역에 있는 조성토지 등의 가격을 평가하고자 할 때에는 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 감정평가업자로 하여금 평가하게 하여야 한다.
원칙에 대한 예외로서 토지소유자의 신청 또는 동의가 있는 때에는 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 이 경우 해당 토지에 관하여 임차권자·지상권 그 밖에 사용·수익할 권리를 가진 자가 있으면 그 동의를 받아야 한다(법 제30조). 한편 환지를 받지 않는 자는 현금으로 청산 받으므로 환지를 받지 않는 자가 많으면 사업의 진행이 곤란할 수 있다. 이점을 고려하여 면적 또는 평가액의 100분의 15 이상이 되어 환지를 하지 않으면 사업시행이 곤란하다고 판단되는 토지, 종전과 같은 위치에 종전과 같은 용도로 환지를 계획하는 토지 등에 대해서는 규약·정관 또는 시행규정으로 반드시 환지를 받도록 할 수 있다. 1필지의 토지면적이 너무 적거나 크면 토지를 효율적으로 사용하는 데 지장이 있다. 이를 감안하여 토지면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 면적이 작은 토지는 면적을 늘려 환지를 정하거나 환지대상에서 제외할 수 있고, 면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여서 환지를 정할 수 있다. 또한 동일인이 소유한 2 이상의 환지 전 토지 또는 건축물에 대하여 환지 후 하나의 토지 또는 구분건축물에 환지를 지정하거나, 하나의 환지 전 토지에 대하여2 이상의 환지 후 토지 또는 구분건축물에 환지를 지정(분할환지)할 수 있다.
입체환지는 환지 전 토지나 건축물에 대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분건축물에 이전하는 방식을 말한다. 시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다. 주택소유자는 권리가액에 관계없이 입체환지를 신청할 수 있으나, 주택소유자가 아닌 신청자에 대해서는 종전 권리가액이 건축되는 구분건축물 최소공급가액의 70% 이하이면 대상에서 제외할 수 있다.