부동산 권리분석의 성격

  • 기사입력 2014.03.11 00:49
  • 최종수정 2014.11.13 12:09
  • 기자명 김도경 기자

부동산 권리분석의 성격

  흔히 부동산 권리분석의 성격으로 권리관계를 취급하는 활동, 비권력적 행위, 사후 확인행위, 주관·객관성, 과학·기술성, 사회·공공성 등을 든다. 그런데 이와같은 여러 가지 성격들 가운데서 비권력적 행위와 사후확인행위에 대해 약간의 설명을 덧붙이고자 한다.

  비권력적 행위라는 의미는 권리분석 활동이 대부분 공권력 행사로 이루어지지 않음을 전제한 것이다.

  따라서 부동산 권리를 취급하는 활동이 민간에 의해서 이루어지는 곳인 이 성격이 그대로 타당하다. 그러나 전형적인 사회주의 체제국가들의 경우는 권력적 행위로 되는 경우도 있을 것이다.

  물론, 우리나라에서는 대부분 비권력적 행위로 되는 경우도 있을 것이다. 물론, 우리나라에서는 대부분 비권력적 행위의 성격을 지닌다. 권익과 관련된 조사행위가 공권력에 의해 수행되는 경우라 하더라도 권력적 행위로 수행되는 경우는 극히 드물다.

  그러나 부동산 권리분석은 비권력적 행위이기 때문에 분석활동의 주체는 더 높은 전문성이 요구될 것이다. 다음으로 사후 확인행위를 음미해보자. 사후확인이란 사전확인의 상대적 개념이다. 이 경우 사(事)란 무엇인가? 사란 일을 뜻한다. 어떠한 일인가?

  권리분석은 부동산 활동 가운데 대부분 부동산 거래 등의 행위들을 돕는, 보조적 활동의 성격이 강하다.  개발, 중개, 매매, 임대차, 평가, 관리 등에 있어 그들 활동들의 최종적인 판단 등에 사전적인 권리정보를 제공하는 성격을 지닌다. 따라서 그와 같은 부동산 활동을 기준으로 놓고 본다면 사후 확인이라기 보다는 사전(事前)의 행위적 성격을 지닌다.

  그러나 권리분석의 성격을 사후 확인행위라고 했을 때 사(事), 즉 일은 이미 존재되는 권리를 뜻한다고 해야한다. 다시 말해서 현실적으로 존재하는 권리를 뜻하므로, 현실적으로 존재하는 권리를 파악한다는 점이다.

  특히 미국처럼 리코딩 시스템(recording system)에 의한 부동산 등기장치가 대부분인 곳에서는 현재의 권리에 이르기까지의 발자취를 파악하는 일이 중요해진다. 권리분석은 권리의 연속(chain of title)에 대한 역사적인 기록에 대해 존재하는 상황들을 알려주는 작업이다.

  과거에 존재했던 권리변동의 과정을 투명하게 밝혀내는 작업이면서, 현재의 권리가 어떠한 권익으로 되어 있는가를 밝히는 작업인 것이다. 즉, 현재 시점을 기준으로 했을 때 과거 시점에 전개되었던 권리변동이나 또는 형성되었던 권리를 조사한다고 볼 수 있다. 이와 같은 면에서 이미 존재하는 권리를 현재 시점에서 확인한다고 볼 수 있으므로 사후 확인 행위라는 성격을 붙일 수 있을 것이다.

  다만, 권리분석을 조건부 또는 기한부로 행하는 경우도 있을 것이다. 예측 가능한 미래시점을 가정하여 현재의 분석을 행한다. 토지이용계획은 항상 가변적인 속성을 지니고 있다. 뿐만 아니라 상황 구속적인 면도 강하다. 그렇기 때문에 유용한 정보나 예측가능한 상황을 가정해 놓고 특정한 부동산결정 등을 행하게 되는 수도 적지 않다. 이러한 측면에서 전개될 권리 분석은 다분히 사전예측행위로서의 성격을 내포한다고 볼 수 있다.

  이외에도 부동산 권리분석은 대부분의 경우 다른 부동산 활동을 돕는 기능을 지니는 수가 많을 것이다. 일반적인 부동산 거래활동을 돕는 것은 분명하다.

  더불어 전문적인 부동산 활동을 돕는 기능으로 수행되는 경우가 대부분이다. 아마도 부동산 권리분석만을 위한 부동산 활동을 전개하는 경우는 극히 드물 것이다. 이러한 점에서 본다면 부동산 권리분석은 부동산 활동을 지원하는 행위로서의 성격을 지닌다. 즉, 보조행위인 것이다.

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