임대차의 효력(2)

  일정한 목적이 있는토지 임대차에서 그 기간이 만료한 경우에 지상물(건물, 공작물, 수목 등)이 현존하면 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있는데, 이를 토지임차인의 갱신청구권이라 한다(민법 제 643조 제283조 제1항).

  만일 토지임대인이 계약의 갱신을 원하지 않으면 토지임차인은 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있다(민법 제 643조 제283조 제2항).

  지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인, 임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.

  토지임차인의 채무불이행으로 임대차가 해지된 경우에는 갱신청구권과 지상물매수청구권을 행사할 수 없다(판례).

  토지 임대인과 임차인 사이에 임대차 기간만료 후 임차인이 지상건물을 철거하여 토지를 인도하고 만약 지상건물을 철거하지 않으며 그 소유권을 임대인에게 이전하기로 한 약정은 민법 제 643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것으로 민법 제 652조의 규정에 의하여 무효이다(대판 1991. 4. 23. 90다19695).

  건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 그것에 부속시킨 물건 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다(민법 제 646조). 

  다만, 일시사용을 위한 임대차에는 적용되지 않는다(민법 제 653조). 임차인이 매수를 청구할 수 있는 것은 그 사용의 편익을 위하여 부속시킨 부속물이다. 부속물이란 건물 기타의 공작물에 부가되어 건물의 객관적인 이용가치를 증가시키는 임차인의 소유의 물건다.

  부속물 매수청구권은 일종의 형성권으로서 임차인의 일방적 의사표시로 효력이 발생한다. 행사방법 및 시기에는 제한이 없다. 부속물의 대금에 관하여는 매수청구권을 행사할 때의 시가에 의하여 정하여진다.

  부속물 매수청구권에 관한 규정은 강행규정으로서 이에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(민법 제 652조).

  임대차 계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제 646조에 의한 부속물 매수청구권이 없다(대판 1990. 1. 23, 88다카7245).

  임차인의 부속물 매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 임대인의 동의를 얻어 건물에 부속된 임차인 소유의 물건으로서 건물의 구성성분을 이루지는 않으나 독립성을 가지고 건물의 일반적 용도에 의한 사용의 편익에 제공됨으로써 건물의 객관적 가치를 증가시키는 물건을 의미하므로, 그 용도가 요식시설로 된 건물의 임차인이 사용의 편익을 위하여 설치한 접객용 및 일반 의상시설, 주방시설 등은 위 건물의 객관적 가치를 증가시키는 독립성 있는 물건으로서 부속물배수청구권의 대상이 된다 할 것이나 건물 외부의 숯불 피우는 시설, 기름탱크, 가스저장실, 보일러실 및 인조 조경목으로 된 휴식처 등의 시설은 위 건물에 부속된 물건이라고 볼 수 없으므로 부속물 매수청구권의 대상이 되지 않는다(대판 1995. 5. 19, 88나4751).

  부속물 매수청구권과 비용 상황청구권의 차이점은 부속물 매수청구권의 대상이 되는 건물과는 독립한 물건이어야 하나, 부속물이 건물의 구성부분을 이루는 경우에는 비용 상환청구권을 행사하여야 한다.

  부속물 매수청구권은 임대인의 동의를 얻어 부속시키거나 임대인으로부터 매수한 경우에만 한정되나, 비용 상황청구권은 이러한 요건이 필요하지 않다. 부속물 매수청구권에 관한 규정은 강행규정으로서 이에 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으나, 비용 상환청구권에 관한 규정은 당사자 사이에 특약으로 배제할 수 있는 임의규정이다.