임대차의 효력Ⅲ

  차임지급의 내용은 임차인은 임차물을 사용 ⦁ 수익하는 대가로서 차임을 지급할 의무를 부담한다 (민법 제 618조).

  차임은 금전에 한하지 않고, 기타 물건으로 지급해도 상관 없다. 차임의 액수에 대해서는 당사자의 약정으로 자유로이 할 수 있다.

  차임지급시기는 후급을 원칙으로 한다. 그러므로 동산, 건물이나 대지에 대해서는 매월 말에, 기타의 토지에 대하여는 매년 말에 지급하여야 하지만, 수확기가 있는 것에 대해서는 그 수확 후 지체 없이 지급하여야 한다.

  차임연체와 해지는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다(민법 2법 640조). 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목 ⦁ 채염 ⦁ 목축을 목적으로 한 토지 임대차의 경우에도 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제 641조). 

  이 경우에 지상에 있는 건물 기타 공작물이 담보물권(저당권)의 목적이 되어 있는 때에는 담보물권자(저당권자)에게 통지한 후 상당한 기간이 경과하여야 해지의 효력이 생긴다(민법 제 642조).

  토지 임대인의 법정질권은 토지임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 임차지에 부속 또는 그 사용의 편익에 공용한 임차인의 소유 동산 및 그 토지의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다(민법 제 648조).

  토지임대인의 법정저당권은 토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의해여 그 지상에 있는 임차인 소유의 건물을 압류하면 저당권과 동일한 효력이 있다(민법 제 649조). 법정저당권의 성립시기는 압류등기를 할 때이다.

  건물임차인의 법정질권은 건물 기타 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 그 건물 기타 공작물에 부속한 임차인 소유의 동산을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다( 민법 제 650조).

  차임증감청구는 차임은 당사자의 약정에 의하여 정해지지만, 후발적인 특별한 사정으로 증감되는 경우가 있다. 

  첫째, 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실하였거나 또는 기타의 사유로 인하여 사용 ⦁ 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있고, 만일 그 잔존부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없다면 임차인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제 627조). 

  둘째, 임차물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때에는 임대인이나 임차인은 장래에 대한 차임의 증감을 청구 할 수 있다(민법 제 628조). 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한것은 그 효력이 없다(민법 제 652조).

  그러나 민법 제 628조의 규정은 일시 사용하기 위한 임대차인 것이 명백한 경우에는 적용되지 않는다.

  임차인은 임차물을 임대인에게 반환하기까지 선량한 관리자의 주의의무로 보존할 의무가 있다.

  통지의무는 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 이를 임대인에게 통지하여야 한다(민법 제 634조).

  보존행위를 방해하지 않을 의무는 임대인이 임차물의 보존에 필요한 행위를 하려고 할 때에는 임차인은 이를 거절할 수 없다(민법 제 624조). 그러나 그 때문에 임대차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제 625조).

  임차인은 임대차가 종료하면 임차물을 임대인에게 반환할 의무가 있다.

  이 의무는 계약상 의무이고 반환하여야 할 시기는 임대차의 종료시이다. 이때에는 임차물을 원상에 회복하여야 하며, 그것에 부속시킨 물건은 철거 할 수 있다(민법 제 654조 ⦁ 제 615조).