임대차의 효력Ⅳ

  임차권의 양도는 임차인으로서의 법률상의 지위(임차권)가 그 동일성을 유지하면서 그대로 제3자에게 이전하는 계약을 말한다.

  임차권의 양도가 있게 되면 임차인은 그의 임차인으로서의 지위를 벗어나고, 양수인이 임차권의 지위를 승계하여 임차인으로서의 권리, 의무를 취득하게 된다.

  임차권의 전대는 임차인이 임대인이 되어 다시 제3자에게 임차물을 사용 수익하게 할 것을 약정하는 계약을 말한다.

  전대에 있어서는 임차인의 종전의 지위를 그대로 유지한다는 점에서 임차권의 양도와 다르며, 임차인(전대인)과 전차인 사이에 새로운 임대차 관계가 생긴다.

  임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다(민법 제 629조 제1항). 즉, 임차인이 임차권을 양도, 전대하려면 임대인의 동의를 얻어야 한다.
 
  따라서 임대인의 동의 없이 무단으로 양도, 전대하면 임대인은 계약을 해지 할 수 있다(민법 제 269조 제2항). 다만, 예외적으로 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 임대인의 동의를 필요로 하지 않는다(민법 제 623조).

  임차인(양도인)과 양수인의 관계를 살펴보면 임대인의 동의를 얻지 않은 임차권의 양도계약은 당사자 사에서는 유효하다. 그러나 양수인은 그가 양도인으로부터 이전받은 임차권을 가지고 임대인에게는 대항하지 못한다. 임차인은 양수인에 대해 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있다.

  임대인과 양수인의 관계는 양수인의 점유는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되므로 임대인은 양수인에 대해 불법점거의 방해배제의 청구를 할 수 있다. 임대인과 임차인(양도인)의 관계는 임차인의 무단양도로 인해 임대인은 해지권을 취득한다.

  그러나 임대인은 계약을 해지하지 않으면 임차인은 여전히 종전의 지위를 그대로 유지하므로, 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있다.

  임대인의 동의 없는 전대의 경우에서 살펴보는 전대인(임차인)과 전차인의 관계는 임대인의 동의를 얻지 않은 전대차 계약은 당사자 사이에서는 유효하다. 그러나 전차인은 그가 취득한 임차권을 가지고 임대인에게는 대항할 수 없다.

  임대인과 전차인의 관계는 전차인의 점유는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되므로 임대인은 전차인에 대해 방해배제의 청구를 할 수 있지만, 임대인이 임차인(전대인)과의 임대차 계약을 해지하지 않는 한 직접 자기에게 반환할 것을 청구할 수는 없고 임차인(전대인)에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐이다.

  무단전대한 경우에도 임대인이 계약을 해지하지 않는 동안은 임차인에게 차임을 청구할 수 있으므로 그 범위 내에서 손해가 발생하지 않기 때문에 전차인에게 차임에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없다.

  임대인과 임차인(전대인)의 관계는 임차인의 무단전대로 인해 임대인은 해지권을 취득한다(민법 제 629조 제2항). 그러나 임대인이 계약을 해지하지 않으면 임차인은 여전히 종전의 지위를 그대로 유지하므로, 임대인은 임차인에게 차임을 청구 할 수 있다.