계약기간의 만료로 임대차는 종료되는데, 만료 임대인은 기간 만료 6개월 전에 임차인은 1개월 전에 임대차의 계속 여부를 통고하여야 한다.
민법에 의하면 기간을 정하지 않은 경우의 임대차 계약의 해지는 당사자의 일방이 해지통고로서 임대차를 종료시킬 수 있다.
즉, 임대인이나 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있다. 토지, 건물, 기타 공작물에 대하여 임대인이 해지를 통고한 경우는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월이 지나야 효력이 발생한다. 단, 주택의 경우는 주택임대차보호법에 의하여 임차인이 최소 2년간 임차관계를 유지할 수 있다.
임대인이 임차인과 전세계약을 해지하면서 다른 임차인을 구하면 돈을 돌려주겠다고 약속한 뒤 임차인을 구하지 못했더라도 3개월 내에는 돈을 돌려 주어야 한다.
민법에 의하면 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다.(민법 제 640조). 주택임대차보호법에서도 이를 명문화 했고 아울러 이 경우와 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 계약기간이 만료되어도 자동계약갱신이 적용되지 않는다고 규정하였다.
즉, 임대차계약 만료일 1개월 전까지 임대인이 계약해지의 통보를 하지 않아도 계약이 해지된 것으로 본다는 것이다. 여기서 '연체차임이 2기의 차임액에 달한 때'란 연속해서 2기의 차임을 연체한 때는 물론이고, 연속해서 연체하지는 않더라도 연체차임이 2기분에 달한 때도 포함된다.
일시사용이 분명한 경우는 국민의 주거생활의 안정을 보장한다는 주택임대차 보호법의 목적과는 다르기 때문에 굳이 주택임대차보호법을 적용할 필요가 없다. 그러므로 이러한 경우에는 주택임대차보호법을 적용하지 않는다고 명문화하였다.
즉, 사업관계로 지방에서 6개월만 전세를 살아야 할 입장이라서 전세기간을 6개월로 하여 계약한 후, 만기가 되어 나가려는 경우 일시사용을 위한 임대차로서 주택임대차보허법의 적용을 받지 않으므로 임대인은 6개월 만기 후에 보증금을 반환해 주고 임차인도 주택을 비워 주어야 한다.
계약기간 중이라도 임대인이 임차인에게 혹은 임차인이 임대인에게 보증금의 증액이나 감액을 요구할 수 있다. 즉 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금 기타부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않으면 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있다.
그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 즉 차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1, 즉 5%의 금액을 초과하지 못한다. 또한 증액청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.
그러나 감액청구의 경우에는 금액비율이나 기간에 대한 별도의 규정이 없으므로 이러한 제한이 없이 얼마든지 아무 때나 청구할 수 있다고 볼 수 있다. 이러한 사정변경에 의한 임대료 증감의 원인으로는 주택의 공과금이 현저하게 증감한 경우, 주택의 가격이 오르거나 내리는 경우, 주변의 임대료에 비하여 너무 높거나 낮은 경우, 임대한 주택의 사용가치가 현저히 변했을 경우 등이 있다. 그러나 당사자간의 특약으로 일정기간 동안 임대료의 증감을 청구할 수 없다고 하였을 경우에는 그 동안에는 증감할 수 없다.
