법령상 지구단위계획이란 도시?군계획 수립대상 지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시?군관리계획을 말한다(법 제2조 5호). 지구단위계획은 형식상 도시?군관리계획에 속하나 실질적으로는 용도지역제를 중심으로 하는 도시ㆍ군관리계획과는 다른 상세계획제의 일종이다. 지구단위계획은 우리나라와 같은 자연발생적인 도시의 경우 용도지역제로는 바람직한 도시를 형성하기가 어렵다는 점에서 출발하였다. 용도지역제의 부족점을 보완하기 위하여 독일의 상세계획제를 본받아 토지이용에 대한 상세한 계획을 작성하고 여기에 따라 이용을 하고자 하는 것이다.
용도지역제와 지구단위계획은 기본적으로 다른 제도이므로 지구단위계획을 도입하면 용도지역제를 폐지하는 것이 옳으나, 우리나라는 용도지역제와 지구단위계획을 병행하고 있다.
지구단위계획은 도시지역 또는 도시로 개발을 하고자 하는 지역 전체를 대상으로 시행하는 것이 상세계획제의 취지에 맞지만, 기존의 용도지역제를 전면적으로 변경하면 많은 혼란이 예상되고 행정력 및 비용 역시 만만찮다. 이에 전 지역에 대해서 실시하지는 못하고, 필요하다고 인정되는 일부 지역에 대해서만 실시하고 있다.
지구단위계획의 특징은 그 수립대상지역의 토지에 대해서 상세한 계획이 이루어 지는 것이다. 대상지역을 구획하여 기반시설의 설치, 허용용도, 건축기준을 상세하게 정하고 있다.
나아가 일정한 위치에 특정 용도의 건축물이 일정한 규모로 건축되어야 할 것을 지정할 수도 있다. 지구단위계획에는 지역에 대한 도면과 아울러 상세계획을 세밀하게 정하는 부속규정들이 존재한다. 이들 도면 및 부속규정의 내용은 모두 구속력이 있으므로 토지소유자는 해당 상세계획에 부합하게 토지를 개발하여야 하며, 지구단위계획에 위반되는 건축물은 건축이 허가되지 않는다, 또한 지구단위계획은 건축물의 용도ㆍ종류, 건폐율ㆍ용적률 등을 기존의 용도지역에 따른 규제와 다르게 변경할 수 있다. 기존의 용도지역을 변경하고 건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등도 변경하여 기존의 도시계획의 규제를 벗어날 수도 있다.
지구단위계획을 설정하면 계획의 내용대로 공간을 적극적으로 구성하고, 기반시설을 확보할 수 있는 장점이 있다. 이런 이유로 일정 규모 이상의 개발에 있어서는 지구단위계획으로써 통제하고 있다. 비도시지역을 시가지로 개발하기 위해서는 지구단위계획이 의무화되어 있다. 그렇지만 용도지역제와 지구단위계획이 병렬적으로 운용되고. 지구단위계획이 부분적으로 채택되고 있어 문제가 발생하고 있다. 지구단위계획이 실시되는 지역 내에서는 체계적 개발이 가능하지만, 도시 전체를 대상으로 수립되는 것이 아니므로 도시 전체의 시각에서 보면 지구단위계획구역과 주변지역, 지구단위계획구역과 다른 지구단위계획구역 사이의 균형이 문제된다. 도시전체를 대상으로 하지 않고 좁은 구역의 개발을 위주로 지구단위계획을 수립하다보니 도시의 부조화와 불균형 문제는 여전히 남아 있다.
